政策發布：從中央到地方，利好頻出，對改善房企資金面、提振市場信心、促進市場修復具備積極意義；

土地供求：供求均縮量，不同城市分化嚴重，拿地企業以國企兜底為主，拿地態度整體偏謹慎，未來房企排布格局將發生重大改變；

市場表現：新房市場受疫情拖累，整體修復進程受阻，供應端及需求端多重因素影響下市場依然低迷；二手房市場絕大多數城市仍處于歷史規模底部，雖有政策利好頻出但寬松有限，整體市場仍處于持續下行中。

預計二季度穩定房地產市場的政策將持續出臺，促進銷售回暖，打破地產僵局，從重點城市開始逐步企穩。

2022年以來，中央及各部委持續釋放積極維穩信號，各地政府落實因城施策，供需兩端政策優化調整力度均有所加大，今年一季度各地已發布房地產年相關政策累計超百次。

1月17日，國家發改委發布《關于做好近期促進消費工作的通知》，提出促進住房消費健康發展，加強預期引導，探索新的發展模式，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。

1月19日，央行副行長劉國強表示，當前重點的目標是穩，政策的要求是發力，要充足發力、精準發力、靠前發力。

2月8日，央行聯合銀保險監督管理委員會共同發布《關于保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理的通知》，通知明確提到，保障性租賃住房項目有關貸款不納入房地產貸款集中度管理。

3月4日，銀保監會發文，提出要滿足新市民合理購房信貸需求，合理確定符合購房條件新市民首套住房按揭貸款的標準，提升借款和還款便利度。

3月5日，兩會政府工作報告定調：繼續保障好群眾住房需求，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，穩地價、穩房價、穩預期，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。

3月16日，國務院金融委召開專題會議，強調要切實振作一季度經濟，貨幣政策要主動應對，新增貸款要保持適度增長。關于房地產企業，要及時研究和提出有力有效地防范化解風險應對方案，提出向新發展模式轉型的配套措施。有關部門要切實承擔起自身職責，積極出臺對市場有利的政策，慎重出臺收縮性政策。

隨即，央行、銀保監會、證監會、外匯局、財政部等五部委迅速表態，釋放強烈“穩地產”信號，并表明綜合考慮各方面的情況，今年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件。

主要涉及針對性放松限購政策、降低首付比例、發放購房補貼、降低房貸利率、取消限售、為房企提供資金支持等方面，整體政策放松力度加大、速度加快。

下調首付比例：重慶、贛州、菏澤、北海、防城港重啟首套房兩成首付，佛山、南通、蚌埠部分區域樓盤首套房首付比例按20%執行，南寧二套房首付比例由40%降為30%。

放寬公積金貸款：馬鞍山、衢州、南寧、晉中、東莞、唐山、南昌、中山、宣城、貴陽、達州等城市調升公積金貸款額度。北海、南寧、晉中、福州下調公積金貸款首付比例。濟南、青島、福州放寬公積金異地貸款政策。

放松限貸：以鄭州為代表，局部放松限貸，實行認房不認貸。鄭州對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行金融機構執行首套貸款政策。

下調房貸利率：廣州、南京、杭州、蘇州等多城下調房貸利率、縮短審批放貸周期，滿足居民合理信貸需求。比如蘇州主流銀行首套房貸利率降至4.6%，為近5年來新低；武漢首套房貸利率降至5.2%。

                                           美居易不完全整理統計

截至目前，初步統計，16個城市下調住房貸款利率，19個城市提高了公積金貸款限額，10個城市放松了公積金貸款條件，16個城市降低了首付比例，20個城市降低契稅、對新市民等發放購房補貼，5個城市松綁了限售、限購政策。

房地產或將進入到一個臨界點，困境反轉黎明或已不遠，不排除后面有更有力的措施出臺，改善銷量，改善民生，提振市場信心，助力實現今年穩增長目標。

全國300城住宅用地供求規模同比明顯縮量，成交樓面價為2019年以來首次季度同比下滑。根據中指數據初步統計，2022年一季度，全國300城住宅用地推出1.1億平方米，同比下降42.0%，絕對規模為2013年以來同期最低水平；住宅用地成交0.7億平方米，同比下降59.6%；成交樓面均價為4621元/平方米，同比下降6.4%；成交溢價率僅為4.4%。

2022年一季度全國300城各線城市住宅用地推出和成交相關指標同比變化（推出面積按公告時間統計，為規劃建筑面積。一線城市成交樓面價同比數據剔除了上海動遷安置房、租賃住房用地數據）。數據來源：中指數據CREIS

各線城市住宅用地供求縮量，一線和二線城市樓面價結構性上漲。據統計，2022年一季度，一線城市中廣州未推地，住宅用地整體供應縮量，推出面積999萬平方米，同比下降32.1%，受上海2021年一季度成交規模大影響，一線城市成交規模同比下降76.5%；二線城市及三四線城市住宅用地供求同比繼續縮量，其中二線城市成交規模同比下降65.0%，三四線城市成交規模同比下降54.9%。價格方面，優質地塊增加帶動一線和二線城市住宅用地成交樓面均價結構性上漲，分別同比上漲22.2%和4.2%，三四線城市成交樓面價同比下跌14.7%。

土地供應：2022年已發布首次供地的18城中，合計供地面積較去年首批次下降53%，其中，除合肥、廈門和深圳外，其余15個城市推出面積均有不同程度下降。一方面是由于受市場下行及房企資金壓力影響，房企拿地熱情不高，政府在推地規模上保持謹慎態度，推地力度明顯放緩；另一方面，從“兩集中”政策來看，部分城市調整供地批次，由去年的“分三批供地”改為“分四批供地”，一定程度上分散了各批次供地面積。

表：重點城市2021-2022年各批次供地住宅用地供應及成交情況（市本級，2022年首批次流拍撤牌率未考慮上海首批次集中供地因疫情影響中止的36宗地塊），數據來源：中指數據CREIS

土地成交：北京、福州、合肥、青島、廈門、武漢、重慶、成都和上海先后完成或部分完成首批次集中供地，成交量縮價漲。受供地縮量影響，9個城市成交面積較2021年首批次均出現大幅下滑，整體下降75%；部分城市加大優質地塊供應力度，帶動成交樓面價上行，9城平均成交樓面價較2021年三批次提升40%，較去年首批次上漲21%。

城市表現：各城市分化明顯，與2021年三批次相比，北京、合肥、廈門等城市市場表現相對較好，競價達上限地塊占比小幅提升，底價成交地塊占比和流拍撤牌率明顯下降；福州市場熱度不及預期，青島市場延續低溫態勢；武漢底價成交地塊占比有所下滑。各城市拿地企業主力依舊為國央企及小部分資金流動性較好的頭部民企，拿地態度整體偏謹慎。

整體來看，2022年一季度，受部分傳統頭部房企資金壓力較大影響，地方政府推地節奏隨之放緩，多重因素下住宅用地供求規模明顯縮量，土地市場維持低溫態勢。“兩集中”土拍規則優化下，各城市土拍表現分化，一線和二線城市加大優質地塊供應力度，成交樓面價結構性上漲，三四線城市成交樓面價下滑。

一季度房地產市場整體依舊低迷，全國商品住宅成交規模為近年來低點， 30個重點城市成交面積一季度累計同比下降42%，較前2月（累計同比下降39%）降幅擴大3個百分點。

表：2021年3月及一季度30個典型城市分能級新建商品住宅成交情況（單位：萬㎡）。數據來源：CRIC

其中，一線城市市場成交在3月環比增長7%，同比跌幅擴至49%，一季度累計跌幅37%。各城市成交持續低位運行，同比跌幅都在50%附近。北京、廣州成交不及預期，受制于疫情防控出現反復，上海、深圳房地產市場處于“半停擺”狀態，成交同比跌幅明顯擴大。

26個二、三線城市房地產市場一季度盡顯疲態，成交累計同比下降43%，較前2月（累計同比下降41%）降幅擴大2個百分點。受限于去年同期基數較高，疊加國內疫情出現反彈，城市間分化持續加劇，西安、鄭州、成都和南京一季度累計同比降幅已收窄至20%以下，而武漢、廈門、南寧、徐州等一季度累計同比下降超50%，寧波、長春、常州、東莞、杭州等累計同比跌幅超60%。

從二手房市場來看，一季度末二手房市場并未有好轉跡象，3月9個重點城市預計成交291萬平方米，環比雖增46%但同比仍下降60%。一季度9城二手房成交累計同比下降52%。

表：2022年3月全國9個重點城市二手房成交量（單位：萬㎡），上表中城市成交量根據3月24日左右數據預估得到，數據來源：CRIC

從日成交數據來看，北京、杭州、蘇州和佛山環比有較大回升，其中杭州環比上漲89%，上述4城市場有略微回暖現象。但絕大多數城市當前二手房市場仍處于歷史規模底部，雖有政策利好頻出但寬松有限，整體市場仍處于持續下行中。

在部分地區疫情反復等因素影響下，整體修復進程受阻，市場活躍度恢復不及預期，樓市“小陽春”未現，重點城市一季度新房成交面積同比降幅超四成，二手房成交同比降幅超五成，市場依然低迷。

2022年一季度，房地產行業仍處在深度調整期，樓市持續低迷，房企面臨危機。中央各部委就房地產行業密集表態，釋放強烈維穩信號。延續一季度政策“暖風”，4月，衢州、秦皇島、蘇州等城市迎來“松綁”，具有很強的信號意義，為二季度市場行情回暖再奠政策走向基礎，預計后續將進一步迎來各地放松調控穩樓市的窗口期。

政策寬松之下，房企合理融資需求得到改善，由于政策回暖傳導落地是一個緩慢的過程，因此，房企融資規模將慢慢得以恢復。隨著二季度重點城市集中供地，成交規模也將迎來周期性回升，房企將迎來一波拿地機會，房企偏緊的現金流能夠得到實質性緩解，信心提振下，地市熱度有望開始觸底回升。

短期來看，購房需求并未消失，信貸環境和調控政策持續改善下，購房者預期和置業信心有望逐漸企穩，預計二季度商品房成交規模將有所回升，環比上漲，但考量到去年高基數原因，同比仍會下降，降幅會有所收窄。但市場恢復節奏仍有賴于疫情的有效防控和政策的發力程度。樂觀情形下，二季度一線和強二線城市先回暖，帶動重點區域三四線完成筑底，年中實現市場全面企穩；悲觀情形下，二季度需求持續低迷，年中市場才完成筑底，下半年緩慢恢復。